La hipoteca recargable:¿una novación modificativa sin pérdida de prioridad?

Abstract

La hipoteca recargable o recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de reutilizar el gravamen constituido en garantía de un determinado crédito para cubrir una nueva inyección de capital que el mismo acreedor hipotecario conceda al deudor (con destino, v. gr., en la financiación de operaciones de consumo), es una modalidad cuya incorporación a nuestro ordenamiento discute la doctrina desde la promulgación de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que entre otras normas modificó el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado, tras una contundente oposición frente a quienes abogaban por la flexibilización del mercado hipotecario, ha venido finalmente a colmar aquel interés mediante el reconocimiento de un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente por su potencial «recargabilidad». La perturbación que esta nota provoca en la configuración típica de la hipoteca es harto evidente, como lo es también la pugna con los principios que tradicionalmente han caracterizado a este derecho real. A su exhaustivo estudio se encamina la presente tesis doctoral, que analiza, de un lado, la compatibilidad de la figura con las restantes normas del ordenamiento inmobiliario registral y, de otro, el alcance que tanto inter partes como frente a terceros haya de otorgarse a la alteración de un contrato de préstamo hipotecario, con especial atención a instituciones como la novación, la asunción de deuda, el pago con subrogación o la libre modificación de las obligaciones en el marco de la libertad de pacto.